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政府征收開發(fā)的商品房作為保障性住房是否納稅?

時間:2024年09月09日 信息來源:本站原創(chuàng) 點擊: 加入收藏 】【 字體:

2024年4月30日中共中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。中央政策出臺后,有的地方政府以選定的專業(yè)化國有企業(yè)作為收購主體,以合理價格收購在本地行政區(qū)域征集的已建成未出售的商品房用作保障性住房。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房,一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。征收開發(fā)的商品房作為保障性住房,被征收方如何繳納增值稅、土地增值稅?征收方是否繳納契稅?征收方與被征收方是否繳納印花稅?

一、增值稅。根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3 營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定:“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者”免征增值稅。以及《財政部 稅務總局關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2020年第40號)規(guī)定,土地所有者依法征收土地,并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)補償費的行為,屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號印發(fā))第一條第(三十七)項規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。
《國有土地上房屋征收與補償條例》(中華人民共和國國務院令第590號)第八條規(guī)定,為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。第二十六條規(guī)定,房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的,由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定,按照征收補償方案作出補償決定。根據(jù)《物權(quán)法》第148條的規(guī)定,收回國有土地使用權(quán)的補償,分為兩部分,一是該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償,二是退還相應的出讓金。房屋及其他不動產(chǎn)給予補償是收回國有土地使用權(quán)補償?shù)姆猪椕骷?,國有土地使用?quán)的補償包括對房屋及其他不動產(chǎn)給予補償。
但在實務操作中,征收開發(fā)的商品房作為保障性住房免征增值稅很難達到條件:一是征收主體是國有企業(yè),而不是政府或政府職能部門或土地收儲中心。二是免征增值稅的納稅人應當取得縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件或者土地管理部門報經(jīng)縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件為前提。征收開發(fā)的商品房作為保障性住房不可能出具收回土地的文件。所以,國有企業(yè)征收房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房作為保障性住房,房地產(chǎn)企業(yè)應當依法按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。
二、土地增值稅。《財政部 國家稅務總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》(財政部 國家稅務總局公告2019年第61號)、《財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費政策的公告》(財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部公告2023年第70號)規(guī)定:企業(yè)事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源,且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建房屋作為保障性住房的是否免土地增值稅未作出規(guī)定。保障性住房并未被作為一個單獨的土地增值稅清算單位,稅務機關(guān)對其土地增值稅清算時,會將其歸入普通住宅類,與普通住宅一起計算繳納土地增值稅。如果因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn),也可以免征土地增值稅。但這一規(guī)定也與征收開發(fā)的商品房作為保障性住房的直接關(guān)聯(lián)性不強。
征收開發(fā)的商品房作為保障性住房是否預繳土地增值稅?以湖北省為例,根據(jù)《國家稅務總局湖北省稅務局關(guān)于我省土地增值稅預征率和核定征收率有關(guān)事項的公告》(國家稅務總局湖北省稅務局公告2018年第6號)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項目中,對建造的政府廉租房、公共租賃住房等保障性住房、以及建造的限套型、限房價、限銷售對象等“雙限”、“三限”房屋,暫停預征土地增值稅。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建房屋作為保障性住房可以不預繳土地增值稅。
三、契稅。《?財政部 稅務總局住房城鄉(xiāng)建設部關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費政策的公告》(財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部公告2023年第70號)規(guī)定,?對保障性住房經(jīng)營管理單位回購保障性住房繼續(xù)作為保障性住房房源的,?免征契稅。這里需要注意的是:以國有企業(yè)作為收購主體,該國有企業(yè)必須要增加經(jīng)營范圍,負責保障性住房的分配、運營、使用、退出和管理。 ?
四、印花稅。根據(jù)《?中華人民共和國印花稅法》?的相關(guān)規(guī)定,?不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時,?納稅人應當向不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關(guān)申報繳納印花稅。?這意味著,?當房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋,?即不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時,?需要繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅。?但根據(jù)《財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費政策的公告》(財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部公告2023年第70號)規(guī)定:對保障性住房經(jīng)營管理單位與保障性住房相關(guān)的印花稅予以免征。